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Se você aluga imóvel para fins comerciais, tenha atenção ao assinar o seu contrato de locação!

Prática muito comum no mercado imobiliário, a locação de imóveis para fins comerciais parece ser simples e, muitas das vezes, não há sequer a leitura do contrato antes de sua assinatura, o que, por óbvio, é muito perigoso e pode acabar custando caro para uma das partes.


Todo contrato, portanto, deve ter suas cláusulas muito bem analisadas por aqueles que o assinam. E sobre as cláusulas, inclusive, claro que aqui não tratarei sobre todas as hipóteses possíveis em um contrato de locação, mas sobre algumas delas que, surpreendentemente (ou não), são desconhecidas da maioria da população, mesmo aqueles que corriqueiramente entabulam contrato de locação, seja na figura de locador ou locatário. E em qualquer dessas posições, as informações a seguir são de suma importância, que podem, inclusive, decidir pela manutenção do locatário no imóvel ou não.


Imaginem a seguinte situação: determinado empresário aluga um imóvel por 04 (quatro) anos para explorar uma única atividade (seja ela qual for) e investe no imóvel cerca de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais). Mas, próximo ao fim do contrato, embora ele queira renovar o contrato de locação por mais 04 (quatro) anos, o locador se nega a fazê-lo ou arbitrariamente triplica o valor do aluguel. Nesse caso, poderia o empresário, locatário, propor uma ação para obrigar o locador a renovar seu contrato? Poderia, portanto, fazer uso da chamada ação renovatória de locação?


A resposta, infelizmente, é não! Isso ocorre porque o artigo 51 da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) é muito claro ao dispor que, em se tratando de locação não residencial, o locatário só terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, se, cumulativamente, (i) o contrato a ser renovado tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (ii) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; (iii) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos; e (iv) desde que proponha a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor, sob pena de decair o seu direito a renovação.


Demonstrados os requisitos para a renovatória de locação, digamos que tivessem sido cumpridos pelo empresário, surge uma outra dúvida: pode, então, o aluguel ser renovado eternamente? A renovação eterna não feriria o direito à propriedade?


Embora não haja previsão legal sobre a limitação da renovação, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.323.410, entendeu que, ainda que o contrato a ser renovado seja de prazo superior, a renovação compulsória da locação só poderá ocorrer por mais 05 (cinco) anos, sendo lícito, ao final desses 05 (cinco) anos, ajuizar nova ação renovatória de locação. Esse entendimento do STJ, embora seja de 2013, vem sendo reiterado ao longo dos anos:


CIVIL. LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. […] PRETENSÃO DO LOCADOR DE VER REPETIDO O PRAZO DO CONTRATO ORIGINAL. IMPOSSIBILIDADE. PRAZO MÁXIMO DE PRORROGAÇÃO DE CINCO ANOS. […] 1. Em sede da ação renovatória de locação comercial prevista no art. 51 da Lei 8.245/91, o prazo máximo de prorrogação contratual será de cinco (5) anos. Assim, ainda que o prazo da última avença supere o lapso temporal de cinco anos, a renovação compulsória não poderá excedê-lo, porquanto o quinquênio estabelecido em lei é o limite máximo. […]. (REsp n. 1.990.552/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 17/5/2022, DJe de 26/5/2022.)


Também é importante ressaltar que, ainda que gere mais custos, é muito importante que o contrato de locação seja averbado na matrícula do imóvel, para que, além de dar publicidade a terceiros sobre a locação daquele imóvel, garante alguns direitos ao locatário, como, por exemplo, o direito de preferência na compra do imóvel, previsto no artigo 27 da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).


Caso o locador manifeste interesse em vender o imóvel ou receba uma proposta pela imóvel, antes de vender, deverá notificar o locatário, dando conhecimento do negócio e de todas as suas condições, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente, para que exerça, em 30 dias, conforme artigo 28 da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), o seu direito de preferência, caso queira, comprando o imóvel pelo mesmo preço e condições.


E mais! A averbação também é importante no caso de alienação do imóvel durante o contrato de locação, sendo que, acaso esteja averbado o contrato de locação e exista cláusula de vigência no contrato de locação, ao locatário é permitida a permanência no imóvel, até o fim do contrato de locação, nos termos do artigo 8º da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).


Recomenda-se, portanto, especial atenção aos assinar o contrato de locação de imóvel comercial, sobretudo quando o imóvel for essencial para o funcionamento e desempenho da empresa, pois um detalhe pode acabar valendo todo seu investimento.


*Matheus Dias Maciel de Almeida Lima é advogado, sócio do GMPR Advogados, especializado em direito civil e processual civil, atuante em direito imobiliário, coordenador da equipe cível do GMPR Advogados e Presidente da Comissão Especial de Direito Processual Civil da OAB/GO.

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