As inovações tecnológicas têm redesenhado a sociedade de maneiras profundas, simplificando e transformando as relações sociais e econômicas. Plataformas digitais como iFood, Uber e Airbnb revolucionaram diversos setores, incluindo o mercado de locações por temporada. O Airbnb, por exemplo, conecta proprietários de imóveis a locatários temporários, tornando o processo de aluguel para períodos curtos mais ágil e acessível.
No entanto, essa revolução digital também traz à tona novas questões que exigem regulamentação jurídica. Um desafio significativo é a possibilidade de os condomínios vetarem o aluguel de suas unidades através do Airbnb. Os proprietários defendem o direito de dispor de seus imóveis conforme desejarem, baseando-se no princípio do direito de propriedade. Eles argumentam que podem alugá-los por temporada à vontade. Em contrapartida, os condomínios frequentemente alegam que a locação temporária pode comprometer a segurança e perturbar a tranquilidade dos residentes devido à presença de pessoas não conhecidas no prédio.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a locação por curta temporada, como a realizada através do Airbnb, pode ser proibida pelos condomínios, desde que essa proibição esteja claramente prevista na Convenção de Condomínio como uma destinação exclusiva para uso residencial. O STJ entende que o Airbnb configura um contrato de hospedagem, semelhante ao oferecido por hotéis, e não uma locação tradicional. Assim, uma vez que os condomínios não são projetados para hospedagem, eles podem restringir essa prática. Contudo, a decisão do STJ se aplica a casos específicos e deve respeitar o direito constitucional de propriedade dos proprietários de obter rendimentos através de seus imóveis.
Nos condomínios, a questão se torna mais complexa e exige regulamentação específica, conforme a legislação vigente e a Convenção de Condomínio. O cerne do problema é que o sistema de reserva das plataformas digitais representa um contrato atípico de hospedagem, distinto tanto da locação tradicional quanto da hospedagem oferecida por hotéis, que possuem regulamentações próprias. Impedir a locação temporária pode ser visto como uma violação do direito de propriedade, exigindo uma abordagem equilibrada.
Para regulamentar o uso de plataformas digitais de locação por temporada, é necessário alterar a Convenção de Condomínio, o que demanda o quórum de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil. Assim, se os condôminos decidirem estabelecer regras para o uso dessas plataformas, o primeiro passo é convocar uma assembleia para discutir e aprovar as alterações necessárias.
Além disso, para garantir um controle eficaz sobre os hóspedes e preservar a segurança e o sossego no condomínio, diversas medidas podem ser adotadas:
Exigir informações sobre os hóspedes: O proprietário deve fornecer à administração do condomínio uma lista detalhada dos hóspedes, incluindo seus dados pessoais.
Solicitar identificação: Os locatários devem apresentar um documento de identidade com foto na portaria do condomínio.
Orientar sobre as regras do condomínio: Os locadores devem informar os hóspedes sobre as regras de convivência e normas do condomínio.
Estabelecer limites de ocupação: Definir um número máximo de hóspedes permitido por locação pode ajudar a controlar a quantidade de pessoas no condomínio.
Essas medidas visam equilibrar o direito de propriedade com a necessidade de manter a segurança e a harmonia entre os residentes. Com uma regulamentação clara e a implementação de práticas adequadas, é possível conciliar os interesses dos proprietários com as preocupações dos condomínios, garantindo um ambiente seguro e agradável para todos.
*Luana Karen Gomes Silva Soares é advogada no escritório GMPR Advogados.
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