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Planejamento ambiental para exploração de imóveis rurais

É bastante comum que produtores rurais já radicados em determinadas regiões produtivas busquem novas fronteiras agrícolas para iniciar a exploração econômica da atividade rural. Muitas vezes, em razão do valor atrativo das terras, são adquiridas propriedades ainda inexploradas, com cobertura predominantemente composta por vegetação nativa. Aos produtores que se depararem com essa situação, antes de fazer um bom negócio, é recomendável que se faça um planejamento ambiental para exploração desses imóveis, a fim de evitar transtornos futuros que possam barrar ou mesmo inviabilizar a produção naquela propriedade.


Todo esse planejamento deve começar antes mesmo da concretização do negócio, por meio de uma investigação de passivos ambientais, já que, em determinadas situações, o aproveitamento do imóvel pode se mostrar economicamente inviável, em razão de multas e embargos, ou mesmo das características ambientais da região. É preciso, portanto, que o negócio seja precedido por uma busca e uma análise criteriosa de documentos que atestem a regularidade do imóvel, como, por exemplo, certidões negativas de embargo e débitos ambientais, além da regularidade do Cadastro Ambiental Rural (CAR) da propriedade.


Há casos em que o produtor rural, após não realizar esse trabalho de investigação de passivos, é surpreendido por embargos ambientais, que acabam por impedir até mesmo o acesso ao crédito agrícola, o que inviabiliza por completo aquela operação.


Outra ferramenta que deve ser bem utilizada é a análise do histórico de imagens de satélite da propriedade, já que, em muitos casos, o próprio órgão ambiental ainda não identificou os danos ambientais ocorridos naquele imóvel. Em razão das características da responsabilidade civil ambiental, é possível que o novo proprietário seja acionado para reparar o dano ambiental que o antigo proprietário causou, o que acarretará enormes prejuízos.


Realizada a investigação de passivos ambientais, o adquirente poderá então iniciar os planejamentos para a exploração econômica do imóvel. É preciso, em um primeiro momento, identificar as características da região em que o imóvel está inserido e da própria propriedade, já que a legislação ambiental poderá apresentar singularidades a depender do Bioma, do Estado, do tamanho do imóvel, da localização da reserva legal e áreas protegidas, entre outros fatores.


Em regra, o desmatamento para conversão do uso do solo é precedido de Licenciamento Ambiental, a fim de que se obtenha, ao final, uma licença para exploração florestal na propriedade. Neste momento, é importante que o produtor tenha contratado uma equipe multidisciplinar para elaboração dos projetos e formalização e acompanhamento do processo de licenciamento no órgão ambiental.


Após a emissão da licença ambiental, a etapa pós-conversão do solo não é menos importante e também guarda inúmeros riscos para o aproveitamento econômico do imóvel, caso alguns pontos sejam ignorados. A depender da localização do imóvel e do tipo de exploração que será realizado na gleba, como a atividade de agricultura irrigada, outras autorizações deverão ser obtidas, sob pena de o produtor sofrer embargos e multas que inviabilizem a continuidade da operação.


Aos que pretendem empreender nas chamadas “fronteiras agrícolas”, portanto, é preciso um planejamento ambiental consciente, com uma proposta de desmatamento a ser realizada de forma planejada e responsável, com o objetivo de evitar surpresas desagradáveis já no início do caminho.

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