Riscos na venda de imóvel sem escritura.

por Brenner Gontijo Silva

A compra e venda de imóveis exige das partes contratantes atenção redobrada, especialmente quando a forma de pagamento for estipulada a prazo. Nessa modalidade de aquisição, o instrumento adequado para a formalização do negócio jurídico é o conhecido contrato de compromisso de compra e venda, em que o promitente vendedor obriga-se a outorgar a escritura ao promitente comprador após receber integralmente o preço pactuado.

No dia a dia das operações imobiliárias, não são raras as ocasiões nas quais o vendedor descumpre a sua obrigação de outorgar a escritura ao comprador. Em casos tais, sabe-se da existência do meio processual adequado para exigir a outorga forçada da escritura, qual seja, a ação de adjudicação compulsória.

Existem situações, contudo, em que é o próprio comprador que se recusa ou dificulta o recebimento e o registro da Escritura Pública de Compra e Venda, colocando o vendedor em situação delicada. Nesses casos, os riscos, além de numerosos, são graves.

A manutenção formal da propriedade pelo vendedor, após receber as parcelas devidas, poderá acarretar prejuízos consideráveis. Conservado esse cenário indesejável, o vendedor ver-se-á responsável pelos danos decorrentes de ruína.

Além do risco iminente de ruina, há outras consequências decorrentes de obrigações propter rem (por causa da coisa), como aquelas de natureza tributária (IPTU), bem como as obrigações oriundas de pagar as contas de consumo de água. Na prática, em razão do descuido das partes, vê-se o acumulo de débitos astronômicos, onde ambas as partes são responsabilizadas pelo pagamento.

Isso posto, o aconselhável seria a introdução ao contrato de cláusula específica, no bojo do qual a obrigação de receber a escritura estaria implícita, com termo certo. Caso o contrato, no entanto, seja omisso quanto a essa disposição expressa, caberia, então, primeiro, notificar extrajudicialmente o comprador para receber o documento e, uma vez frustrada essa tentativa, o ajuizamento de obrigação de fazer, obtendo decisão judicial favorável, que determine ao comprador o recebimento e o registro da escritura pública, evitando que o vendedor seja responsabilizado por fatos ocorridos após o negócio celebrado. 

Ao concretizar um negócio jurídico, que deve ser regido pelo princípio da boa-fé objetiva, presume-se que as partes cumprirão integralmente as obrigações livremente pactuadas. Não é esse, contudo, o resultado sempre alcançado, razão pela qual deve-se tomar as cautelas legais recomendáveis para evitar, por exemplo, o pagamento de dívidas a que, em um primeiro momento, não se responsabilizaria.