O SEGREDO DO ARRENDAMENTO RURAL

por José Antonio Domingues da Silva

No atual cenário de recessão e retração do PIB brasileiro, o agronegócio certamente anda na contramão dessa tendência, com perspectiva de crescimento de 2,4% em 2015, segundo dados do IBGE e da Confederação da Agricultura e Pecuária do Brasil – CNA.

A produção de grãos tem participação de extrema relevância para este setor da economia nacional e internacional, cujos números e cifras envolvidas no ramo impressionam e, por vezes, mascaram a realidade vivida pelos produtores rurais, notadamente quanto às intempéries do tempo; variação cambial; variação no preço das commodities; acesso a financiamento, sementes e insumos necessários ao plantio.

É justamente o risco da atividade agrícola um dos fatores que motiva muitos proprietários a arrendarem suas fazendas para que outros produtores e/ou empresas efetuem o plantio, em contrapartida de um aluguel previamente estabelecido, assumindo o arrendatário todo o ônus e riscos decorrentes da exploração direta da área.

O contrato de arrendamento rural é o instrumento jurídico adequado para a gestão do negócio, no qual o proprietário da fazenda (denominado arrendador) transfere a terceiro (denominado arrendatário) a posse direta da área para plantio. Como dito anteriormente, o proprietário tem direito ao recebimento do aluguel da propriedade e não se sujeita aos riscos e intemperes relacionadas ao plantio e colheita, os quais são suportados exclusivamente pelo arrendatário.

Apesar de amplamente conhecido e utilizado no meio agrícola, o arrendamento rural é bastante complexo e fortemente regulamentado pelo Estado, de modo a conceder garantias mínimas aos arrendatários e resguardar a propriedade do arrendador. Daí decorre a necessidade de uma assessoria jurídica, desde a negociação, elaboração do contrato e acompanhamento da sua execução ao longo dos anos, uma vez que a relação entre as partes, na maioria dos casos, tem prazo mínimo legal de 3 (três) anos. Na prática, quando se trata de plantio de culturas nobres, os prazos variam de 6 (deis) a 10 (dez) anos.

Apesar de não partilhar os riscos do negócio com o arrendatário, o proprietário arrendador está, como todo credor, sensível à saúde financeira daquele que tem a obrigação de pagar o aluguel da fazenda – faça chuva ou faça sol – nos prazos estipulados nos contratos, circunstância que o obriga a monitorar as atividades de seu “inquilino” tanto no âmbito da propriedade, quanto na praça.

O arrendador precisa estar atento e vigilante quanto ao cumprimento de obrigações básicas pelo arrendatário que devem constar do pacto, a saber: a) pagamento pontual do aluguel, sob pena de multa e despejo; b) zelo e cuidado com a terra, sobretudo a utilização de técnicas modernas de cultivo e investimento em calcário, adubo e demais nutrientes; c) respeito às normas relativas ao meio ambiente; e, finalmente, d) manter suas finanças sobre controle.

Não raro, diante da quebra de safra, o arrendador é o último a receber ou se posterga parte do pagamento do aluguel para a safrinha e/ou para a safra do ano seguinte e, assim, instaura-se um conflito entre as partes com tendência de judicialização.

Ainda mais grave é a situação na qual o arrendador concorre com outros credores do arrendatário no recebimento do aluguel devido, o que geralmente ocorre durante a colheita. Isso porque o produtor rural necessita de financiamento para o seu ciclo de produção e comumente recorre às agroindústrias, cooperativas, instituições financeiras, fabricantes de semente e fertilizantes e demais fornecedores envolvidos na cadeia produtiva e oferta, como única garantia, o penhor dos grãos que serão oportunamente colhidos. Normalmente isto é feito mediante emissão das chamadas Cédulas de Produto Rural – CPR em favor daqueles que, de certo modo, viabilizaram a atividade agrícola do arrendatário.

Em casos extremos, os credores se utilizam de medidas judiciais de arresto de grãos em face do arrendatário, a fim de assegurar o recebimento do seu crédito e, muitas vezes, ameaçam o recebimento do aluguel pelo proprietário da terra, que viu no arrendamento uma possibilidade de conservar seu patrimônio e auferir renda para sua subsistência sem o risco do negócio.

Por tais razões, deve o arrendador adotar medias preventivas. Registrar o contrato de arrendamento é fundamental para dar publicidade a terceiros acerca do combinado entre proprietário e arrendatário. Sempre que tomar conhecimento da emissão, pelo arrendatário, de CPR e/ou penhor em face de terceiros, deve o proprietário noticiá-los acerca de sua preferência no recebimento dos alugueis. Ao constatar o descumprimento de cláusulas contratuais pelo arrendatário, notifica-lo imediatamente para que adote as providências no sentido de se restabelecer o fiel cumprimento daquilo que foi combinado.

O contrato de arrendamento é vantajoso para ambas as partes. Evitar os conflitos durante a relação negocial talvez seja o grande segredo, no qual o aconselhamento jurídico revela-se essencial para que as partes possam colocar, no papel, aquilo que foi efetivamente combinado, de forma simples, objetiva, segura e exequível para o proprietário arrendador e para o produtor arrendatário.