Contrato de locação: riscos na elaboração.

por Caio Oliveira Freitas.

No contexto de crise econômica que o Brasil vivencia atualmente, as pessoas têm buscado saídas criativas para gerar renda e manter o padrão de consumo sem sofrer com os efeitos negativos do desemprego, da inflação e outros indicadores de uma economia em queda. Uma dessas soluções tem sido locar imóveis próprios a terceiros, seja diretamente, seja por intermédio de uma imobiliária, a fim de gerar ganhos fixos e minimizar as consequências da crise.

Muito embora tenha experimentado crescimento exponencial entre 2008 e 2011, o mercado imobiliário em geral sentiu o peso da crise econômica, sofrendo queda nos últimos anos. Entretanto, desde o ano passado vem dando sinais de recuperação, tendo os índices de projeção econômica apontado para a retomada de sua pujança já no ano de 2018[1].

Apesar de comum e aparentemente simples, a elaboração de um contrato de locação requer alguns cuidados especiais, para que o locador não sofra com dores de cabeça futuras e veja sua atividade rentável tornar-se um verdadeiro pesadelo. Isto ocorre porque a locação de imóveis urbanos é regulada por lei própria, qual seja, a lei federal n. 8.245/91, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato.

No bojo da referida lei, existem regras específicas que orientam a elaboração das cláusulas de um contrato de locação urbana que, caso não observadas, podem até mesmo acarretar a declaração de nulidade das disposições contratuais que as contrariem e, com isso, gerar perdas financeiras para as partes envolvidas na relação, especialmente o locador.

O primeiro ponto a merecer destaque, e que possui grande aplicação prática, dada a frequência com que ocorre, é a realização de benfeitorias no imóvel, com ou sem a autorização do locador. Em regra, as benfeitorias necessárias, isto é, aquelas que são indispensáveis para a própria conservação do bem (conserto de telhado, de rede hidráulica, entre outras) podem ser realizadas pelo locatário sem a autorização do locador, e deverão ser devidamente ressarcidas.

Por outro lado, as benfeitorias meramente úteis, ou seja, as que proporcionem melhoras na utilização do bem (cobertura de garagem, construção de mais um cômodo, etc.), mas sem a urgência que caracteriza a benfeitoria necessária, dependem da autorização prévia do locador e, caso realizadas sem sua anuência, não obrigam ao ressarcimento.

Outro ponto sensível do contrato de locação diz respeito às garantias exigidas ao locatário para a celebração do contrato. A lei é taxativa ao elencar as possíveis garantias a serem exigidas, a saber: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Na prática, vê-se com absoluta frequência a utilização das 02 (duas) primeiras. Ocorre que a lei proíbe expressamente a cumulação de mais de uma garantia para o mesmo contrato, o que pode, inclusive, ocasionar a nulidade da cláusula que dispõe sobre o assunto, além desta atitude ser considerada contravenção penal.

É importante, portanto, ter a cautela necessária para decidir qual a garantia mais interessante ao locador, evitando que se exija caução (em geral equivalente a 03 meses de aluguel) e fiador ao mesmo tempo, prática comum no mercado imobiliário.

Por fim, mas não menos relevante, outro ponto controvertido nos contratos de locação urbana residencial está relacionado à estipulação do prazo de vigência do contrato. Neste ponto, a lei faz uma diferenciação: contratos com prazo de 30 (trinta) meses ou mais; e os contratos com prazo inferior a 30 (trinta) meses de vigência.

No primeiro caso, encerrado o prazo contratual, encerra-se, também, a locação, devendo o inquilino desocupar o imóvel. Caso permaneça, entretanto, na residência por mais de 30 (trinta) dias sem oposição do locador, o contrato renova-se sem prazo determinado, nas mesmas condições vigentes, inclusive quanto ao aluguel. Neste caso, pode o locador notificar o locatário a qualquer tempo para desocupar o imóvel, dando-lhe o prazo de 30 (trinta) dias para tanto.

No segundo caso, todavia, encerrado o prazo do contrato, inferior a 30 (trinta) meses, a locação prorroga-se automaticamente, nas mesmas condições do contrato, somente sendo possível ao locador retomar o imóvel em hipóteses pré-estabelecidas na legislação, dentre as quais merece destaque o pedido de desocupação para uso próprio ou de cônjuge/companheiro/parente próximo que não possua imóvel próprio, ou quando o prazo total da locação superar 05 (cinco) anos.

Em qualquer caso, cabe Ação de Despejo para desocupação na hipótese de o locatário não estar pagando regularmente o aluguel e os demais encargos eventualmente firmados, como IPTU, tarifas de água, energia, etc.

Assim, é importante chamar a atenção para o risco de celebrar-se contratos com prazo de 12 (doze) meses, comuns na prática imobiliária, pois o locador poderá ter de suportar o inquilino pelo prazo de 05 (cinco) anos sem que possa estabelecer um reajuste no valor do aluguel, situação esta que pode ser evitada ao se fixar o prazo da locação para 30 (trinta) meses ou mais. Cabe analisar cada caso concreto com a ajuda de profissional habilitado, que poderá dar a necessária orientação jurídica pertinente.

A par de todas essas considerações, é de suma importância destacar que a celebração de contratos de locação residencial urbana merece atenção especial dos contratantes, com a finalidade de evitar questionamentos futuros e prejuízos financeiros às partes, o que pode ser evitado com uma assessoria jurídica de qualidade na confecção do contrato, ao auxiliar as pessoas envolvidas para obter segurança em sua celebração.