Arrendamento rural: dúvidas e dicas com o advogado José Antônio Domingues.

por Jornal Somos - Rio Verde/Goiás

Arrendamento rural é um assunto sempre presente nos debates entre proprietários rurais. Atualmente, inclusive pode ser uma boa opção para gerar renda sem altos custos.

“A crise afetou nosso país nos últimos anos e ainda seguimos enfrentando suas consequências, principalmente aqui em Rio Verde e região, onde se teve uma queda na expectativa de produtividade e diminuição no preço do grão do valor referente ao ano passado, apesar de que da safra recorde, o preço não estava bom. A única coisa que está cara são os insumos e também o frete. A crise dos caminhoneiros impactou muito no mercado de comercialização de grãos, teve uma época que ninguém estava comprando ou vendendo a soja porque não sabia o que fazer com o custo do frete” descreveu ao JORNAL SOMOS o advogado José Antônio Domingues da Silva que é sócio no escritório GMPR – Advogados, situado em Goiânia. A descrição mostra seu conhecimento que tem como formação: especialização em direito privado, civil e também em direito tributário com o foco no setor do agronegócio.

Confira as dicas e respostas do jurista sobre o tema Arrendamento Rural.

Como fazer o arrendamento rural de forma segura?

Aquele proprietário rural que tem uma área que por uma infelicidade não conseguiu mais tocar o negócio, ou recebeu uma herança, ou resolveu investir em uma propriedade rural e não sabe qual destino dar a ela, sem dúvida o arrendamento rural é um caminho para trazer a ele rendimentos. No entanto é preciso observar algumas dicas, para que se faça o negócio com segurança. É um negócio em que o proprietário sede a posse de seu imóvel rural a um terceiro e geralmente é um contrato longo, entre 5 e 8 anos. A primeira coisa é saber com quem está negociando, buscar informações na praça, consultar SPC, SERASA, consultar as certidões na justiças estadual, federal e do trabalho, nas secretarias da fazenda municipais e estaduais. Exigir um cadastro dessa pessoa e ver de onde é esse possível arrendatário que estará contratando. Se for da região conversar com as pessoas, conversar nos armazéns para saber como essa pessoa se relaciona com os fornecedores. Saber se é uma pessoa cumpridora de suas obrigações e se tem uma fama de bom pagador. Essa é a primeira dica a ser observada. Em segundo lugar, fazer um combinado e colocar isso em um contrato. Eu recomendo que se busque um especialista ou um advogado para a elaboração deste contrato, porque como eu disse é uma relação muito duradoura e existem vários detalhes que durante o curso da relação jurídica de arrendamento, podem dar muito problema.

Assim como o arrendamento rural, existem também os contratos de parceria rural, ele é mais benéfico?

Realmente existem esses dois tipos de contratos, uma coisa é a parceria rural e a outra situação é a do arrendamento. Na parceria rural, o proprietário acaba participando dos riscos junto com seu parceiro, ele estará alugando a terra a um parceiro e ele partilha os custos. No contrato, as partes envolvidas têm que negociar qual é a porcentagem de cada um, então é uma espécie de sociedade, geralmente 20% pra um, 80% pra outro, e se divide os lucros e os prejuízos na proporção do que foi estabelecido. No arrendamento rural, todo risco do negócio é transferido ao arrendatário, então aquele que aluga a terra para uma terceira pessoa plantar, independente de fatores climáticos ou mercadológicos, deve pagar o arrendamento ao proprietário. Isso é uma das vantagens e um dos motivos que as pessoas que são proprietárias de imóveis rurais deixem de tocar as áreas próprias arrendando para terceiros, justamente se livrar dos riscos relacionados aos fatores climáticos. O que algumas pessoas fazem, e são mal orientadas neste sentido, em que se faz uma opção de na prática fazer um arrendamento rural, mas no contrato colocar que se trata de uma parceria, porque com isso se obtém um benefício fiscal relacionado ao imposto de renda. Enquanto na parceria você pode declarar somente a sua parte com uma receita de produtor rural, no arrendamento rural você deve lançar essa receita como arrendamento, como receita de aluguel e ficar sujeito à tabela progressiva do imposto de renda. Então as pessoas utilizam essa manobra mas se esquecem que pode por um lado ter o benefício fiscal mas que depois pode ser descoberto pelo Fisco e ser autuado. Ou também se tiver algum problema com o seu arrendatário de, por exemplo, ter uma quebra de safra e o arrendatário não conseguir pagar o arrendamento naquele ano, o arrendatário pode dizer que não deve o arrendamento porque são parceiros e partilham os riscos e os lucros, alegando assim nada dever ao proprietário. Então é um cuidado que as partes precisam ter na hora de fazer seus contratos, é tentar trazer o máximo da realidade para um documento.

Há casos de que quando acaba o contrato do arrendamento, as terras são devolvidas em péssimas condições. Existe alguma forma contratual de impedir isso?

Sim, são dois momentos bastante importantes, no início do contrato e no término dele. São inúmeras as normas a serem analisadas: em relação à qualidade da terra, da fazenda, não só relacionado à terra em si, mas relacionado ao contrato das benfeitorias que estão lá, o que poderá ser feito, o que o arrendatário poderá construir, por exemplo, um galpão, esse galpão no final poderá ser retirado ou integrará a propriedade, o proprietário vai reembolsar esse investimento feito pelo arrendatário. Então isso precisa ser muito bem conversado, como será tratado entre eles em relação às benfeitorias. Existe uma regra geral, que se não tiver no contrato aplica-se, porém é necessário que se faça um ajuste e que se coloque no contrato para que o desfazimento desse contrato seja mais simples. Em relação à terra em si, geralmente quando o proprietário entrega a sua área para o arrendatário, a terra está boa, produtiva, mas que necessita de uma pequena correção ou já precise de um trabalho com calcário, gesso, adubo e isso é um investimento muito alto. Geralmente quando a terra está muito danificada, faz-se um acordo, onde o proprietário acaba concedendo alguns descontos no primeiro ano para compensar nesse investimento que o arrendatário deverá fazer para obter alguma produtividade e colocar uma cláusula no contrato, onde o arrendatário deve manter a terra produtiva, que deve fazer análise de solo anualmente, para aferir a qualidade do solo que está na fazenda, porque a plantação suga muitos nutrientes da terra e isso precisa ser repor isso anualmente. É muito comum também que em um contrato longo do quinto ou sexto ano, em que o arrendatário está ciente que não irá conseguir renovar o contrato com o proprietário, passa a não mais investir no adubo ou melhoramento do solo e passa somente extrair, fazendo duas ou três safras sem qualquer análise no solo e entrega ao proprietário uma terra improdutiva ou que necessite de uma correção muito grande. Podendo correr o risco de perder boa parte do que recebeu ao longo dos anos com o arrendamento por conta de uma conduta como citei nesse exemplo.

Para uma pessoa que não teve os cuidados devidos de colocar tudo no contrato antes, mas agora quer evitar problemas, qual seria a solução?

A solução é sempre buscar uma forma extrajudicial de resolver o conflito, convidando o parceiro de tanto tempo para uma conversa e explicando o que precisará ser feito, em casos que não chegam à um consenso, deve-se buscar vias judiciais para fazer valer seus direitos, que embora não conste no contrato tudo aquilo que isso poderia prever, o Estatuto da Terra e também o código civil trazem muitas disposições gerais a cerca desta matéria, só lembrando que o estatuto da terra é de antes da Constituição Federal de 1968, naquela época em 1964 o Brasil vivia outra realidade no campo, não existia muita mecanização, a tecnologia era outra nós avançamos muito na tecnologia de lá para cá então o Estatuto da Terra hoje se mostra muito obsoleto para resolver os conflitos nesse sentido do agronegócio. O próprio STJ têm feito vários congressos para discutir o agronegócio, para discutir o Estatuto da Terra, muitas regras que estão lá são obsoletas e não estão sendo aplicadas e alguns juízes têm até inovado ignorando algumas normativas, no sentido de fazer com que a legislação seja aplicada à realidade atual e também local, cada região têm uma forma de tratar os negócios rurais e isso tem sido observado no STJ, mas é sempre bom contar com um bom contrato onde todo o combinado entre as partes fiquem estabelecidas, o combinado não sai caro.

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