Alienação fiduciária: riscos imobiliários.

por Giovanni Martins de Araújo Mascarenhas

A casa própria é um dos grandes sonhos dos brasileiros, e há razão para sê-lo. Para alcançar esse sonho é necessário economizar, estudar as oportunidades do mercado e, sobre tudo, é necessário planejamento. Na maioria dos casos, contudo, as reservas próprias são insuficientes para alcançar tal sonho e o consumidor é obrigado a buscar crédito no mercado.

Uma das categorias mais recorrentes de obtenção de crédito no mercado imobiliário brasileiro é o financiamento com alienação fiduciária. Trata-se de financiamento no qual o próprio bem financiado é garantidor do crédito concedido, situação na qual o devedor (quem pegou o empréstimo) transmite ao credor (a instituição financeira) a propriedade resolúvel do imóvel garantidor da dívida.

Nessa situação, nem o credor e nem o devedor possuem a propriedade plena, integral do imóvel. O bem dado em garantia passa a ter o credor como proprietário fiduciário e o devedor como proprietário fiduciante e ambos tipos de propriedade podem se tornar plenos: basta o devedor quitar seu débito (hipótese na qual passaria a ter, solitariamente, a propriedade) ou deixar de pagar o débito (situação na qual, atendidas as disposições legais, o imóvel passa a ter como única proprietária a instituição financeira).

A alienação fiduciária tem diversos reflexos que devem ser levados em conta na hora de se optar por este tipo de crédito. Se por um lado esse tipo de financiamento confere maior segurança à instituição financeira e, como consequência, diminuiu o risco de inadimplência e possibilita a concessão de crédito em melhores condições ao consumidor (juros menores), por outro, exige do consumidor um planejamento financeiro mais eficiente e maior certeza de que será capaz de cumprir com as prestações acordadas.

O crédito mais barato não vem sem seu preço. Na alienação fiduciária, no caso de inadimplemento do devedor, a instituição financeira não precisa acionar a justiça para se tornar plena proprietária do bem dado em garantia, diferente do que ocorre com a hipoteca. O procedimento de execução da fidúcia (do bem dado em garantia) é disciplinado pela Lei 9.517/1997 e pode ser realizado integralmente na seara extrajudicial de forma simples: é necessário que o devedor deixe de pagar, a notificação extrajudicial para o devedor quitar o débito e por fim, a não quitação do débito, o qual fora notificado a adimplir.

Após isso, realizados os trâmites previstos no artigo 26 e seguintes da Lei de Alienação Fiduciária, a propriedade é consolidada em nome do credor, que promoverá leilões para vender o imóvel e quitar o débito existente. Tudo isso nos leva a duas observações fundamentais para aqueles que buscam crédito junto às instituições financeiras; são elas:

A primeira diz respeito ao planejamento e o estudo sobre o real custo do crédito que se está adquirindo. O consumidor precisa ter pleno conhecimento das cláusulas e encargos com os quais está concordando para que seja possível ter convicção sobre as prestações que virão.

A segunda diz respeito à hipótese de hipótese de inadimplemento, quando o consumidor não é capaz de quitar o débito. Mesmo com o célere procedimento da Alienação Fiduciária, o consumidor deve ter seus direitos preservados: tem direito ao pagamento do débito antes da consolidação da propriedade, à restituição dos valores que excederem o valor inadimplido em hipótese de venda do imóvel, em alguns casos à anulação de leilão, dentre tantos outros. Para que sejam resguardados os direitos do consumidor, o auxílio de um profissional é fundamental.

Além disso, é importante destacar que a alienação fiduciária não é exclusividade de instituições financeiras. Atualmente tem crescido muito o número de imobiliárias e construtoras que assumem o papel de credora fiduciária, situação na qual vendem um imóvel próprio (geralmente na planta) sob o regime acima descrito. Mesmo não se tratando de instituição financeira, as regras da alienação fiduciária permanecem as mesmas.